Calculadora de Apalancamiento SUCCESS™
Entiende, en lenguaje sencillo, si financiar parte de tu propiedad está aumentando o reduciendo la rentabilidad de tu propio dinero.
Tus datos
Equivale a 300.000 US$
Introduce aquí la rentabilidad operativa anual esperada de la propiedad antes del coste de financiación.
La revalorización es una estimación y no está garantizada.
APALANCAMIENTO POSITIVO
Tu deuda está trabajando a tu favor. El activo produce más de lo que cuesta financiarlo.
El efecto del apalancamiento
Sin apalancamiento
7.00%
ROI sobre capital
Con apalancamiento
15.17%
Cash-on-cash sobre tu capital
Diferencia
+8.17
puntos porcentuales
El apalancamiento está aumentando tu rentabilidad sobre capital en 8.17 puntos porcentuales.
Spread del apalancamiento
+3.50 pts
Rentabilidad neta del inmueble 7.00% − coste de la deuda 3.50%. La propiedad produce más que el coste de la deuda.
Desglose anual
Ingreso operativo bruto
70.000 US$
Gastos operativos
0 US$
NOI (ingreso neto)
70.000 US$
Intereses anuales
24.500 US$
Intereses año 1
24.500 US$
Capital amortizado año 1
0 US$
Cash flow anual
45.500 US$
Cash flow mensual
3792 US$
Cash-on-cash return
15.17%
Creación total de patrimonio
Cash flow
45.500 US$
Dinero generado por la propiedad.
Capital amortizado
0 US$
Patrimonio que construyes al reducir la deuda.
Revalorización estimada
0 US$
No es efectivo disponible hasta vender o refinanciar.
Creación total de patrimonio
45.500 US$
ROI total estimado sobre capital
15.17%
Nunca mezcles cash flow con revalorización: el cash flow es dinero real generado por la propiedad, la revalorización es un aumento estimado del valor del activo y la amortización es patrimonio construido al reducir la deuda.
¿Hasta qué tasa bancaria sigue funcionando esta inversión?
Tasa actual
3.50%
Tasa de equilibrio
10.00%
Margen de seguridad
+6.50 pts
Por encima de esa tasa, tu cash flow anual pasaría a ser negativo.
Escenarios
Conservador
Base
Optimista
| Rentabilidad | Cash flow anual | Cash flow mensual | Cash-on-cash | ROI total | Estado |
|---|---|---|---|---|---|
| 5.0% | 25.500 US$ | 2125 US$ | 8.50% | 8.50% | Positivo |
| 7.0% | 45.500 US$ | 3792 US$ | 15.17% | 15.17% | Positivo |
| 9.0% | 65.500 US$ | 5458 US$ | 21.83% | 21.83% | Positivo |
Simulador de revalorización
Ganancia de capital
200.000 US$
Revalorización del activo
+20.0%
Ganancia sobre tu capital inicial
+66.7%
Este es uno de los efectos del apalancamiento: controlas un activo de mayor valor utilizando una cantidad menor de capital propio. Recuerda que funciona igual en sentido contrario — si la propiedad pierde valor, el apalancamiento también amplifica las pérdidas sobre tu capital.
Tu apalancamiento
SUCCESS™
- Valor del activo
- 1.000.000 US$
- Capital propio
- 300.000 US$
- Dinero financiado
- 700.000 US$
- LTV
- 70.0%
- Rentabilidad del inmueble
- 7.00%
- Coste de financiación
- 3.50% · 24.500 US$/año
- NOI
- 70.000 US$
- Cash flow mensual
- 3792 US$
- Cash flow anual
- 45.500 US$
- Cash-on-cash return
- 15.17%
- Revalorización estimada
- 0 US$
- Capital amortizado
- 0 US$
- ROI total estimado
- 15.17%
Tu capital está controlando
3.33x
Cada $1 de tu capital controla $3.33 en activos.
El apalancamiento no consiste simplemente en pedir dinero prestado. Consiste en utilizar capital de terceros a un coste inferior a la rentabilidad que genera tu activo. Cuando funciona, puede aumentar la rentabilidad de tu capital. Cuando no funciona, también puede multiplicar tus pérdidas. Por eso, antes de endeudarte, haz los números.
— Yadira Success